CẨM NANG PHÁP LÝ CẦN THIẾT CHO NHÀ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CHUNG CƯ

27/05/2020
Kiến Thức Pháp Lý

Đối với các nhà đầu tư hay khách hàng quan tâm về nhà ở chung cư, điều họ quan tâm chính là pháp lý của dự án đã có những gì, tiến độ công trình đang ở giai đoạn nào và thời điểm họ có thể nhận căn hộ thuộc về riêng mình.

Trong bài viết này, Real360 sẽ đề cập tới những giấy tờ pháp lý cần thiết đối với các đối tượng có nhu cầu mua dự án chung cư giai đoạn đầu.

DANH MỤC NHỮNG GIẤY TỜ PHÁP LÝ CẦN THIẾT CHO MỘT DƯ ÁN CHUNG CƯ

Khi giao kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án, người mua cần lưu ý những giấy tờ sau:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ dự án (Luật Đất đai 2013): Đây là loại giấy tờ cần thiết để người mua xác định nguồn gốc và thẩm quyền của chủ đầu tư đối với diện tích đất dự án.
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư (Luật Doanh nghiệp 2014): Đây là giấy tờ quan trọng để xác định danh tính của chủ đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời đây cũng là nguồn gốc để người mua có thể tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam (và trên thế giới, nếu có).
  • Văn bản chấp thuận đầu tư (Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Quyết định về quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỉ lệ 1/500 (Điều 30 Luật quy hoạch đô thị): Quyết định 1.500 sẽ cho chúng ta biết đầy đủ các thông tin về hạ tầng ký thuật, xây dựng, bố trị công trình,… do chủ đầu tư xin phép và được nhà nước cấp phép thi công. Đây cũng là cơ sở để nhà nước xác định nghiệm thu công trình sau khi hoàn thiện xây dựng.
  • Giấy phép xây dựng (Điều 89 Luật xây dựng 2014).
  • Cam kết bảo lãnh của Ngân hàng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ cho chủ đầu tư (Điều 56 Luật Kinh doanh bđs 2014, Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN): Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành Thư bảo lãnh và Hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của Ngân hàng.
  • Biên bản nghiệm thu (Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bđs 2014): Người mua lưu ý chỉ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có Biên abnr nghiệm thu phần móng nhà. Khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành cũng cần có biên bản nghiệm thu để đảm bảo cho việc khiếu nại về những phát sinh sau này.

Bên cạnh những giấy tờ trên, khách hàng cũng cần xem xét kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt là những nội dung dưới đây:

  • Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán quy định tiền thanh toán là USD thì khi có tranh chấp sẽ không được tòa án công nhận hợp đồng mua bán này.
  • Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng hạng mục thi công của dự án từ lúc làm móng cho đến khi giao nhà

Cho đến trước thời điểm nhận bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng với dự án có chủ đầu tư Việt Nam và không quá 50% với dự án có chủ đầu tư nước ngoài.

  • Tất cả các khoản thuế, chi phí phát sinh trong tương lai: chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, giữ xe, bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước,… Đặc biệt, người mua cũng cần lưu ý đến phần diện tích chung, riêng để tránh tranh chấp về sau.
  • Đặc biệt: Các điều khoản ràng buộc giữa quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên cần được người mua nắm kĩ (phạm vi chênh lệch diện tích thực tế, phạt trễ hạn, phạt vi phạm hợp đồng, điều kiện bất khả kháng,…).

Trên đây là một số loại giấy tờ pháp lý cần thiết cũng như những lưu ý cho người mua dự án chung cư trong giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, đối với một số nhà đầu tư, họ sẽ nắm bắt ngay cơ hội đầu tư từ giai đoạn có quyết định 1/500 và chấp nhận ký kết hợp đồng đặt cọc từ sớm với chủ đầu tư, trước lúc có biên bản nghiệm thu móng cọc để đủ điều kiện pháp lý ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa các bên. Đó là thời điểm vừa tương đối an toàn về mặt pháp lý đối với dự án, cũng như tài chính ổn thỏa vừa phù hợp với nhiều nhà đầu tư có thu nhập khác nhau.

Dự án City Gate 3 (NBB Garden III) của Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy trở thành một dự án “bỏng tay” tại khu Tây Sài Gòn cũng vì lẽ thế. Hiện nay, dự án đã có quyết định 1/500 và trong giai đoạn tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo của dự án để khởi công xây dựng. Với giá cả hợp lý (26 triệu/m2) căn hộ 52m2 giá chỉ 1,3 tỷ, diện tích đa dạng (50 – 80m2), chủ đầu tư uy tín với nhiều dự án đã được hoàn thiệu trên đại lộ Võ Văn Kiệt (P16, Q8) như Carina, City Gate Tower, Diamond Riverside (City Gate 2),… cùng sự luân chuyển liên tục của thị trường bất động sản, nhà đầu tư không thể bỏ qua cái tên City Gate 3 này khi tiến đến khu vực phía Tây của TP.HCM.

 

 

Chia sẻ

BÀI VIẾT LIÊN QUAN

Đất đai do ông bà để lại có được cấp sổ đỏ hay không?

Đất đai do ông bà để lại có được cấp sổ đỏ hay không?

Điều kiện được cấp sổ đỏ cho các trường hợp đang sử dụng đất của ông bà để lại nhưng...
DMCA.com Protection Status